Fechada a compra de um portefólio de oito centros comerciais em Espanha com um valor bruto aproximado de 1,5 mil milhões de euros, naquele que é, para já, o maior negócio imobiliário do ano no país vizinho, a joint venture formada pela Sonae Sierra e pelo fundo soberano da Noruega prepara-se para analisar novas oportunidades de investimento em shoppings da Península Ibérica que se “enquadrem no seu perfil estratégico e de retorno”, incluindo ativos em Portugal.
Embora “nesta fase” o foco esteja na conclusão da operação anunciada oficialmente a 31 de julho e na “preparação da gestão [comercial] deste portefólio”, que ficará a cargo da empresa portuguesa, fonte oficial da Sonae Sierra aponta que “a avaliação de eventuais novas oportunidades será feita de forma seletiva e disciplinada, considerando a qualidade dos ativos, o respetivo alinhamento estratégico e o perfil de retorno ambicionado”.
“O mercado português beneficia de tendências macroeconómicas semelhantes às que têm sustentado o desempenho do setor em Espanha e apresenta ativos de elevada qualidade, com capacidade para gerar valor a longo prazo. Além disso, é um mercado onde a Sierra ocupa uma posição de liderança, gerindo alguns dos maiores e mais relevantes centros comerciais do país”, como o Colombo (Lisboa) ou o NorteShopping (Matosinhos), descreve.
Tendo este “conhecimento profundo do mercado, dos ativos, dos lojistas e das dinâmicas comerciais” no mercado português, o braço imobiliário do conglomerado empresarial da Maia detido pela família Azevedo, que é também dono dos supermercados Continente, assume, em declarações ao ECO, que está “numa posição privilegiada para identificar e analisar ativamente novas oportunidades”.
Neste negócio com a família Balkany, o Norges Bank Investment Management fica com uma participação de 92% do portefólio por 1,4 mil milhões de euros, enquanto a Sierra adquire os restantes 8% por 120 milhões de euros, ficando com a gestão dos espaços comerciais. Apesar de ter uma participação minoritária, a empresa portuguesa reclama que terá um papel “central” nesta parceria e que “vai muito além da participação financeira”.
Um dos contributos é precisamente a “capacidade de originação [sic], análise de investimento e execução”. Uma dimensão que, como sublinha ao ECO, será “particularmente relevante para o futuro da parceria, uma vez que permitirá identificar e avaliar, de forma seletiva e disciplinada, novas oportunidades de investimento em centros comerciais na Península Ibérica”.
Outro aporte da Sierra é o “conhecimento profundo” do setor, construído ao longo de mais de 35 anos e que “inclui a leitura das dinâmicas locais, a relação com lojistas, a compreensão dos perfis de consumo e a capacidade de identificar oportunidades de melhoria e valorização dos ativos”. O terceiro são as equipas especializadas de gestão de investimento, asset management, gestão de projetos de arquitetura e engenharia, leasing, property management, marketing e retail media. Um trio de fatores que, salienta, “torna a parceria particularmente robusta, tanto para a gestão do portefólio agora adquirido como para eventuais oportunidades futuras”.
Entre os dois maiores gestores de shoppings ibéricos
Concluída a transação, a Sierra passará a gerir um total de 73 centros comerciais em oito países e terá 8,5 mil milhões de euros em ativos sob gestão. É que, em paralelo, a empresa nortenha prepara-se para comprar 100% da SCCE, a sociedade que gere atualmente os oito centros com 258 mil metros quadrados de área comercial abrangidos pela transação — Gran Plaza 2, Plaza Norte 2, Plaza Río 2, La Vanguarda, Plaza La Moraleja e Plaza Loranca 2 na região de Madrid; Gran Vía 2 em Barcelona; e o Plaza Mar 2 em Alicante –, assim como outros dez detidos por terceiros. E ficar com os cerca de 130 colaboradores, distribuídos entre equipas locais nos ativos sob gestão e escritórios centrais em Madrid e Barcelona.
Para a Sierra, “a aquisição da SCCE assume uma importância estratégica clara, na medida em que permitirá integrar uma equipa com um conhecimento profundo dos ativos, dos mercados locais, dos lojistas e da operação diária destes centros comerciais”. Além disso, completa a mesma fonte, assegura também a continuidade da gestão e “reforça significativamente” a capacidade de property management da empresa portuguesa em Espanha.
Esta operação surge na sequência da aquisição do negócio de gestão de ativos imobiliários para terceiros da Unibail-Rodamco-Westfield (URW) na Alemanha, anunciado há precisamente um ano, que posicionou a Sierra como o segundo maior operador nesse que é o maior mercado europeu de imobiliário de retalho, “reforçando escala e atratividade para investidores”. Agora com a integração da espanhola SCCE, prepara-se para reforçar “de forma muito relevante” a sua plataforma ibérica e passar igualmente a posicionar-nos entre os dois maiores gestores de centros comerciais da Península Ibérica.
Segundo o mais recente relatório e contas da Sonae, em que o grupo reportou uma subida de 20,5% nos lucros semestrais para 123 milhões de euros, o resultado direto da Sierra aumentou 19% no segundo trimestre face ao mesmo período do ano passado, suportado pelo desempenho operacional dos centros comerciais e pela expansão do negócio de serviços. Os ativos sob gestão (AuM) aumentaram mais de 450 milhões de euros em termos homólogos, para 7,1 mil milhões de euros, enquanto o valor líquido dos ativos (NAV) ascendeu a 1,2 mil milhões.
No portefólio europeu de centros comerciais, entre janeiro e junho deste ano, as vendas dos lojistas aumentaram 4,6% na comparação loja-a-loja (LfL na sigla em inglês), enquanto a taxa de ocupação manteve-se próxima dos 99% e a cobrança de rendas “permaneceu em níveis elevados, refletindo a robustez do desempenho operacional do portefólio”, como sublinhou há poucas semanas num comunicado enviado à CMVM.
Já na área de investment management, como o ECO noticiou em primeira mão, a empresa liderada por Fernando Guedes de Oliveira juntou-se ao alemão Hahn Gruppe para montar um fundo de investimento imobiliário com um volume alvo aproximado de 600 milhões de euros e focado no retalho alimentar do sul da Europa, que inclusive fechou as primeiras aquisições em Portugal (lojas Continente Bom Dia na Marinha Grande e na Benedita) e em Espanha, onde comprou nove supermercados Mercadona a um fundo israelita.
Equipa com 30 profissionais preparou proposta vencedora
Após esta aquisição dos centros comerciais da família Balkany, agrupados sob a Sociedad General Inmobiliaria de España (LSGIE), o Norges Bank Investment Management junta-se a um conjunto de investidores institucionais de referência com os quais a empresa da Sonae mantém parcerias de longo prazo, “assentes numa visão comum sobre criação de valor, confiança e transparência”. É o caso da gestora americana PGIM Real Estate para o investimento hoteleiro em Portugal, da divisão imobiliária da PIMCO, ou da gestora de fundos neerlandesa APG, da Allianz e da ELO no âmbito do veículo Sierra Prime.
Como surgiu agora a oportunidade de ser parceira do gigante fundo norueguês ao abrigo da sua estratégia de investir em centros comerciais na Europa? “O processo de seleção do parceiro foi particularmente rigoroso e competitivo”, responde fonte oficial da companhia portuguesa, que diz ter sido escolhida pela “combinação entre a sua experiência no mercado ibérico, a capacidade comprovada de execução e a qualidade da sua plataforma de gestão imobiliária”.
O processo de seleção do parceiro [por parte do fundo da Noruega] foi particularmente rigoroso e competitivo. A Sierra foi escolhida pela combinação entre a sua experiência no mercado ibérico, a capacidade comprovada de execução e a qualidade da sua plataforma de gestão imobiliária.
“A integração vertical do seu modelo de negócio permite reunir competências que abrangem toda a cadeia de valor do imobiliário, desde o investimento e promoção, até ao asset management, leasing e gestão operacional dos ativos. Esta capacidade integrada permite assegurar uma atuação coordenada e consistente ao longo de todo o ciclo de vida dos ativos”, resume.
Quanto ao que foi decisivo para baterem a forte concorrência do Grupo Lar, da Klepierre e do Nepi Rockastle, que chegaram também à fase final das negociações para este portefólio em Espanha, sem querer comentar o detalhe do processo, frisa que, dada a qualidade do portefólio, as tendências macroeconómicas positivas na Ibéria e a solidez do modelo de negócio de centros comerciais, “era esperado desde o início um processo muito competitivo”.
Segundo as informações disponibilizadas ao ECO, mais de 30 profissionais de diferentes áreas estiveram envolvidos na análise da operação, notando que se tratou de “uma equipa ampla, sénior, capaz de realizar uma avaliação muito rigorosa do valor do portefólio, das necessidades de investimento, dos riscos associados e das oportunidades de crescimento”.
Por outro lado, a empresa nacional alega que a sua capacidade de “conceber e executar um modelo verticalmente integrado de criação de valor” foi “particularmente relevante, mobilizando e coordenando competências ao longo de todo o ciclo imobiliário”. “Foi esse trabalho que permitiu apresentar uma proposta sólida e competitiva, com um elevado grau de certeza de execução, mas simultaneamente disciplinada numa perspetiva de retorno ajustado ao risco”, conclui.
