O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) vai gerir em 2027 mais dinheiro do que alguma vez geriu. São 1,07 mil milhões de euros para a oferta pública, 917 milhões para apoios ao arrendamento, 1,85 mil milhões para 12 mil casas acessíveis e uma linha de 1,5 mil milhões do Banco Europeu de Investimento.
Recursos financeiro não faltam, mas a capacidade para gastar bem esse dinheiro nunca esteve à altura, e é isso que mostram as contas, os relatórios de atividades e as queixas de vários autarcas e entidades independentes, numa altura em que os preços das casas sobem quase quatro vezes mais do que a média da União Europeia (16,5%, contra 4,7%).
Foi com esses números em pano de fundo, e com milhares de pessoas nas ruas do Porto e de Lisboa nos dias anteriores, que o presidente do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), Benjamim Pereira, disse na quinta-feira, em Vila Nova de Gaia, não saber se os jovens aguentariam o que os pais e os avós aguentaram.
O ministro Miguel Pinto Luz chamou-lhes declarações “absolutamente infelizes” e, na manhã seguinte, o presidente do IHRU enviou uma nota às redações referindo que, embora “sem qualquer intenção”, aceita “não ter sido feliz em todas as expressões” que utilizou, admitindo que “não se pode exigir aos jovens de hoje os sacrifícios de outrora”.
O recuo de Benjamim Pereira fechou a polémica e ajudou a mantê-lo no cargo, após o ministro considerar os esclarecimentos prestados “suficientes”, mas deixou aberta a pergunta que a própria polémica levantou: o que tem feito, ao longo da última década, o organismo que o Estado criou para responder a este problema?
Entre 2007 e 2011 o IHRU “acumulou prejuízos de mais de 80 milhões de euros”. Em 2024, o IHRU dispunha de 8,6 milhões de euros para reabilitar o seu património, o equivalente a pouco mais de 600 euros por fogo, por ano.
O IHRU nasceu em 2007 da fusão do Instituto Nacional de Habitação com o IGAPHE, que geria e vendia os bairros sociais do Estado, e com parte da antiga Direção-Geral dos Edifícios e Monumentos Nacionais. Ficou com três funções distintas debaixo do mesmo teto: é o banco público da habitação, é senhorio de um parque “que supera os 14.000 fogos”, segundo o Relatório e Contas de 2024 (o último relatório e contas publicado), e é o balcão que paga apoios como o Porta 65 Jovem e o apoio extraordinário à renda.
A lei atribui-lhe hoje a missão de “garantir a concretização, coordenação e monitorização da política nacional de habitação e dos programas definidos pelo Governo”, conforme se lê no site do instituto. O IHRU acumula, assim, várias frentes de atuação como se fosse uma espécie de porta-aviões da habitação pública.
A dimensão dessa missão percebe-se melhor quando se olha para o tamanho do Estado no mercado. A habitação pública representa cerca de 2% do parque habitacional português, e a despesa pública em habitação pesava 1,3% da despesa total em 2023, longe dos 2,4% da média da União Europeia, segundo o Parecer do Tribunal de Contas sobre a Conta Geral do Estado de 2024.
O mesmo documento nota que, em 2024, Portugal registou “o valor mais alto entre os países da UE e da OCDE” no rácio entre o preço das casas e o rendimento, feito que voltou a “conquistar” em 2025. Com um parque público tão reduzido, o Estado tem pouca margem para travar preços através da oferta, e é esse o espaço que a lei reserva ao IHRU.
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Menos técnicos e menos obras enquanto o problema crescia
Durante boa parte dos últimos dez anos, o IHRU ocupou-se das próprias contas. No Relatório e Contas de 2016 lembra que, entre 2007 e 2011, “acumulou prejuízos de mais de 80 milhões de euros” e apresenta como sinal de viragem o lucro de 12,4 milhões de euros desse ano.
O equilíbrio fez-se à custa do investimento, nomeadamente da reabilitação do próprio parque, que se ficou pelos 2,3 milhões de euros em 2016, pagos com receitas próprias, porque “não houve, em tempo, autorização do Ministério das Finanças para a utilização de fundos do empréstimo BEI contratado para este fim”, lê-se no relatório e contas desse ano.
Três anos depois, as Finanças inverteram o sentido do problema e impuseram ao instituto “o pagamento do serviço da dívida do empréstimo BEI II, no montante de 8,2 milhões de euros”, o que atirou o resultado de 2019 para terreno negativo, segundo o Relatório e Contas desse ano.
Em 2024, o IHRU dispunha de 8,6 milhões de euros para reabilitar o seu património, o equivalente a pouco mais de 600 euros por fogo, por ano. Em abril de 2023, o Governo estimava em 48 milhões de euros o custo de reabilitar integralmente os 14.053 fogos do IHRU, dos quais tinham sido executados 17,5 milhões. Sem surpresas, a estrutura do instituto acabou por acompanhar esta contenção.
A instabilidade diretiva aliada às alterações efetuadas na estrutura orgânica do IHRU, I.P., a que se somam as mudanças governativas, são fatores que acrescentam dificuldade na prossecução dos objetivos a que se propõe esta instituição.
Em 2011, o IHRU tinha 271 trabalhadores; em 2020 tinha 181 quando o próprio instituto já calculava precisar de 290, de acordo com os Relatórios de Atividades de 2020 e 2021. Anos antes, em 2014, o Tribunal de Contas já tinha deixado um aviso sobre a capacidade técnica do instituto numa auditoria ao projeto de reabilitação do parque, onde apurou uma taxa de execução de 36% entre 2010 e 2013 e apontou “deficiências na medição dos trabalhos realizados”.
É um diagnóstico que as Câmaras fazem há muito. Isaltino Morais, presidente da Câmara de Oeiras, resumiu-o esta semana no programa “Expresso da Meia-Noite”, da SIC, notando que o problema “não é de agora” e que “há vários anos que o IHRU não funciona”. O autarca apontou como causa a falta de recursos, salientando que “o IHRU não tem técnicos superiores, demora muito tempo a dar os seus pareceres”, e acrescentou que o facto de o instituto estar sediado em Lisboa contribui para uma gestão deficiente das casas que tem a seu cargo.
Em 2019, o Relatório de Atividades do instituto reconhecia que não se encontrava “ainda implementado um sistema de controlo interno estruturado”. Foi com esta máquina que os sucessivos governos lançaram programas para atrair privados e reabilitar casas, quase todos com resultados aquém do anunciado.
- O Reabilitar para Arrendar, de 2015, financiou apenas dez projetos em três anos.
- O Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado, apresentado em 2016 com a promessa de 7.500 casas de renda acessível, com um enquadramento que autorizava o Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social (FEFSS) a investir até 1.400 milhões de euros, acabou por usar cerca de 7,1 milhões de euros quatro anos depois.
- O Programa de Arrendamento Acessível, criado em 2019, que oferece isenções fiscais a senhorios que pratiquem rendas abaixo do mercado e que ambicionava chegar a 20% do mercado, somava apenas 1.425 contratos nos primeiros seis anos de vida da iniciativa, até fevereiro do ano passado. Num mercado em que a procura cresce mais depressa do que a construção, o benefício fiscal tem dificuldade em compensar a diferença face à renda livre.
Quando a pandemia obrigou a medidas de emergência, o Tribunal de Contas concluiu, em 2021, que a resposta na habitação se resumia a cinco medidas “com grau de execução insuficiente e incipiente (16% do orçamentado)”.
A instabilidade no topo do instituto não ajudou em nada na produção de melhores resultados: em 19 anos, o IHRU teve sete presidentes e só um, o arquiteto Vítor Reis, nomeado pelo Governo de Passos Coelho em 2012, completou o mandato.
O primeiro, Nuno Vasconcelos, não foi reconduzido em 2010 pela ministra da tutela, Dulce Pássaro, após o presidente do IHRU ter anulado parte de um concurso para o preenchimento de 11 vagas no instituto no qual o genro de Nuno Vasconcelos foi chumbado.
Para o seu lugar, o Governo de José Sócrates escolheu o economista António José Mendes Baptista, até então adjunto do secretário de Estado do Ordenamento do Território e das Cidades. O seu mandato coincidiu com o pedido de assistência financeira e a chegada da troika, e terminou em fevereiro de 2012, quando o Governo de Passos Coelho entregou a presidência a Vítor Reis.
Terminados os cinco anos de mandato, Vítor Reis entregou a pasta a Alexandra Gesta, a arquiteta do centro histórico de Guimarães escolhida em 2017 para aplicar a Nova Geração de Políticas de Habitação, que acabou por cessar funções a seu pedido em janeiro de 2019, sem motivos tornados públicos.
Se há algo que não funcionou já no PRR foi a circunstância de se ter concentrado no IHRU a aprovação de todas as candidaturas que os municípios submeteram.
Sucedeu-lhe Isabel Dias, jurista da casa desde 1991, que vinha do gabinete da secretária de Estado da Habitação e que montou a estrutura do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Mas, quatro anos depois, em junho de 2023, entrou António Gil Leitão, chefe de gabinete da ministra Marina Gonçalves, para um mandato de cinco anos que durou 15 meses. Com a mudança de Governo em 2024, o conselho diretivo do IHRU foi dissolvido por “mera conveniência”, com direito a indemnizações, por decisão tomada em Conselho de Ministros.
Ler maisFundos do PRR não resolvem crise na habitação, avisa IHRUA primeira escolha de Miguel Pinto Luz para o lugar, Gabriela Seara, foi chumbada pela CReSAP e a presidência acabou entregue em setembro de 2024 a Benjamim Pereira, presidente da Câmara de Esposende pelo PSD desde 2013. O atual conselho diretivo não esconde o custo desta rotação.
“A instabilidade diretiva aliada às alterações efetuadas na estrutura orgânica do IHRU, I.P., a que se somam as mudanças governativas, são fatores que acrescentam dificuldade na prossecução dos objetivos a que se propõe esta instituição“, lê-se no Relatório e Contas de 2024 do instituto. Para uma entidade que gere contratos de obra com prazos de três e quatro anos, uma liderança que muda a cada ciclo político significa reorganizar equipas e prioridades a meio da execução.
O teste decisivo da “bazuca” europeia e a nova forma de contar
Foi neste contexto que, em 2021, chegou um volume de investimento na habitação pública que, nas palavras de Filipa Roseta, vereadora da Habitação de Lisboa, “só tem equivalente aos anos 90”. Tudo isto por via de um envelope financeiro de Bruxelas sob o acrónimo PRR, que reservou 2,7 mil milhões de euros para a habitação e fez do IHRU o funil por onde passava quase todo esse dinheiro.
Sob o efeito da bazuca europeia, cabia ao IHRU analisar as candidaturas das Câmaras ao programa 1.º Direito, aprová-las, validar cada fase de obra e pagar. A meta comprometida com Bruxelas era entregar 26 mil casas a famílias em situação indigna até junho de 2026. O desenho tinha uma consequência que se tornou visível pouco depois: toda a capacidade de execução de 308 municípios ficava dependente da capacidade de análise de um único instituto. E essa capacidade não existia.
No final de 2024, o mapa de pessoal previa 519 postos e o IHRU tinha 308 trabalhadores. “Não foi possível o preenchimento de 211 postos de trabalho, 177 dos quais devido ao facto de não ter sido aberto procedimento concursal”, regista o Relatório de Atividades de 2024. No ano anterior, o mesmo documento anotava que “no ano de 2023 não foram realizadas auditorias internas“, num organismo que já geria milhares de milhões de euros.
Até agosto contavam-se 31.792 casas concluídas no âmbito do PPR, sendo que só cerca de 12 mil correspondem a novas casas no mercado, ou seja, 37,7% do total.
Dois meses depois de tomar posse, Benjamim Pereira descreveu uma instituição que “não está preparada para lidar com as competências e exigências que tem sobre si” e, em abril de 2025, foi mais preciso, referindo que “o IHRU tem, neste momento, um défice de recursos humanos na ordem dos 40%”, descrevendo-o como “uma casa difícil” para recrutar.
Os recursos humanos não eram, porém, a única falha. O próprio IHRU apontou, entre as causas dos atrasos no 1.º Direito, a “escassez dos meios humanos e tecnológicos afetos ao programa”, e o Relatório e Contas de 2024 admite que os sistemas informáticos “carecem de atualização permanente”.
Um sinal dessas vulnerabilidades foi a anulação de um sorteio de 130 casas de renda acessível em novembro de 2024, no seguimento de um conjunto de problemas informáticos.
Não imunes a este quadro de fragilidades, os resultados refletiram-se no terreno. No final de 2024, estavam entregues 1.850 casas do 1.º Direito, para uma meta de 7 mil até esse ano. O instituto justificou o desvio com “concursos de empreitada desertos” e “atrasos na consignação de obras”, a que somou a falta de mão-de-obra e a subida do preço dos materiais.
O Tribunal de Contas foi mais longe, salientando que até 31 de março de 2025, apenas tinham sido entregues 1.950 habitações, “cerca de um quinto do previsto até esta data”, escreveu no Parecer sobre a Conta de 2024, acrescentando que 75% das 8.894 candidaturas continuavam em análise. Os juízes registaram ainda que a informação enviada pelo instituto “continha inconsistências, indiciadoras de procedimentos de controlo insuficientes”.
Do lado das Câmaras Municipais, que adiantavam o dinheiro das obras e esperavam pelo reembolso, a lentidão traduzia-se em tesouraria presa e em projetos parados. “Houve obras que demoraram menos tempo a serem construídas do que o documento do IHRU demorou a sair”, queixou-se Filipa Roseta em fevereiro do ano passado num debate onde Inês de Medeiros, então presidente da Câmara de Almada, classificou de “catastrófico” o funcionamento do instituto. A fatura dessa tesouraria presa ainda está por saldar.
No “Expresso da Meia-Noite”, da SIC, de 23 de outubro, Isaltino Morais afirmou que, “neste momento, o IHRU deve à Câmara de Oeiras 20 milhões de euros”. Luísa Salgueiro, presidente da Câmara de Matosinhos, respondeu no mesmo debate que “à de Matosinhos deve 40 milhões”. Somados, são 60 milhões de euros em dívidas a apenas dois municípios, segundo os próprios autarcas. Ma não é só uma questão de contas por saldar.
Em setembro, Luísa Salgueiro, que foi presidente da Associação Nacional de Municípios até ao final do ano passado, apontou o dedo à inoperacionalidade do IHRU, notando que “se há algo que não funcionou já no PRR foi a circunstância de se ter concentrado no IHRU a aprovação de todas as candidaturas que os municípios submeteram”. Uma crítica que repetiu-se este mês a propósito das 204 casas que o instituto devia ter construído em Matosinhos, que levou a autarca a questionar o que o IHRU andou “a fazer até agora”, salientando que “as [casas] que ficaram por fazer são as do IHRU”.
As críticas não vieram só da oposição ao Governo. Em agosto deste ano, o presidente da Câmara de Alcanena, do mesmo partido de Benjamim Pereira, referiu ao ECO que “o IHRU não tem a menor preparação para gerir este volume de investimento. A estrutura não aguenta, os funcionários não aguentam”.
Com o prazo final do PRR a aproximar-se, o Governo mudou as regras do jogo. As Câmaras passaram a poder avançar com termos de responsabilidade, sem esperar pela validação do IHRU, e o Governo permitiu adiantar até 95% das verbas sem validação documental completa. Na reprogramação de novembro de 2025, a própria meta deixou de contar casas entregues às famílias e passou a contar casas concluídas.
Não queremos que o IHRU venha construir casas em Oeiras porque o IHRU não tem capacidade. A competência do IHRU devia ser financiar essa construção e, eventualmente, dar pareceres sobre alguns projetos.
A Comissão Nacional de Acompanhamento do PRR (CNA) avisou que a alteração “altera substancialmente a natureza da meta, aproximando-a de um indicador de execução física e afastando-a de impacto direto sobre as famílias”. A diferença não era de pormenor: no final de 2025, das 18.778 casas do 1.º Direito dadas como concluídas, 2.401 tinham chegado às famílias, o equivalente a pouco mais de 12%.
A nova regra permitiu fechar as contas com Bruxelas. Em julho, no Parlamento, Benjamim Pereira prometeu entregar “até agosto 26 mil casas públicas” e falou num “verdadeiro milagre da habitação em Portugal”. A 1 de setembro, o Governo anunciou a meta superada com 31.700 casas concluídas.
Porém, do ponto de vista económico, o que conta para os preços não é o número de casas intervencionadas, mas o número de casas que entram no mercado. E aí os dados apontam noutra direção. Em março de 2025, 66,3% das soluções apoiadas pelo 1.º Direito eram reabilitações, segundo o Tribunal de Contas, e uma casa reabilitada que já estava ocupada melhora as condições de quem lá vive sem acrescentar oferta.
Os dados mais recentes recolhidos pelo ECO junto do IHRU apontam para um saldo de 31.792 casas concluídas no âmbito do PRR até agosto, sendo que só cerca de 12 mil correspondem a novas casas no mercado, ou seja, 37,7% do total; e com mais de metade das respostas habitacionais (53,4%) concentradas em Lisboa. Vítor Reis, que presidiu ao instituto até 2017, é taxativo: o PRR “falhou no essencial, aumentar a oferta”.
Mais dinheiro para subsídios do que para casas
A construção e a reabilitação são apenas metade do trabalho do IHRU. A outra metade, a dos apoios às famílias, ajuda a explicar por que razão é que a despesa pública cresce sem que os preços cedam.
Em 2024, o apoio extraordinário à renda absorveu 306 milhões de euros, transferidos pelo instituto para a Segurança Social, mais do que os 301 milhões gastos com o 1.º Direito, de acordo com o Tribunal de Contas. São apoios que aliviam o orçamento das famílias, mas a análise económica dos subsídios à procura mostra que, quando a oferta não acompanha, parte do apoio acaba refletida no preço das rendas. O investimento em casas novas atua do outro lado da equação, o da oferta.
A execução destes apoios também acumulou atrasos. Em outubro de 2025, o presidente do IHRU admitiu que era “gravíssimo” o atraso na resposta a quase 60 mil beneficiários. Em fevereiro deste ano o Governo admitiu estar a preparar a revogação do regime e, em julho, o instituto recorreu à DECO para atender os beneficiários de um apoio que, nas palavras da associação, “deveria ser automático e sem sobressaltos”.
No Porta 65, havia em abril mais de 10 mil candidaturas por avaliar e a maioria das respostas ultrapassava os 45 dias úteis previstos na lei, enquanto juristas contestavam a exigência de contratos com um ano de vigência a contar do primeiro pagamento, uma condição que a lei não prevê.
A partir de 2027 já não haverá Bruxelas a contar casas nem prazos impostos de fora. O IHRU passa a navegar por conta própria, alimentado quase em exclusivo pelos impostos dos contribuintes e por dívida que as próximas gerações terão de amortizar.
O desgaste chega também aos bairros de que o IHRU é senhorio. No início deste mês, cerca de 90 famílias do Bairro dos Lóios, em Lisboa, queixaram-se à Provedora de Justiça de “manifesto abuso de poder”, acusando o instituto de recusar obras por causa de dívidas de rendas que os moradores contestam.
O conselho diretivo conhece as fragilidades da casa e escreve-as no Relatório e Contas de 2024, notando que os programas de apoio ao arrendamento “na sua maioria estão deficientemente formulados, e apresentam uma enorme dificuldade de operacionalização”, e os sistemas informáticos há muito que merecem de uma atualização profunda.
Nada disto travou a chegada de mais dinheiro ao IHRU. Em junho, o Governo autorizou o instituto liderado por Benjamim Pereira a gastar 1,85 mil milhões de euros em 12 mil casas a custos acessíveis até 2030, o que dá uma média superior a 150 mil euros por casa, sem IVA. Em setembro, assinou com o Banco Europeu de Investimento uma linha de 1,5 mil milhões para as casas do 1.º Direito que ficaram fora do PRR, de novo sob gestão do instituto.
Mas há autarcas que não querem ver o instituto a construir. “Há muitos anos que defendo que as Câmaras Municipais é que devem construir as casas”, afirmou Isaltino Morais, acrescentando que “da nossa parte não queremos que o IHRU venha construir casas em Oeiras porque o IHRU não tem capacidade”.
Para o presidente da Câmara de Oeiras, o papel do instituto devia limitar-se a financiar a construção e, “eventualmente, a dar pareceres sobre alguns projetos”, e o organismo “devia ser devidamente reestruturado, reformulado”.
A proposta de Orçamento do Estado para 2027 reserva 1.071 milhões de euros para a oferta pública e para o parque gerido pelo IHRU, e outros 917 milhões para apoios ao arrendamento. Para gerir tudo isto, o mapa de pessoal aprovado em julho prevê 522 postos de trabalho, 85 dos quais são contratos a prazo ligados ao PRR.
A partir de 2027 já não haverá Bruxelas a contar casas nem prazos impostos de fora. O IHRU passa a navegar por conta própria, alimentado quase em exclusivo pelos impostos dos contribuintes e por dívida que as próximas gerações terão de amortizar. No papel, o desenho financeiro é imponente e as verbas continuam a bater recordes. Persiste, contudo, a dúvida de fundo que os números oficiais não esclarecem: afinal, quantas famílias vulneráveis ganharam uma casa que antes não existia no mercado?
O porta-aviões da habitação pública dispõe de mais combustível nos depósitos do que alguma vez teve na sua história. Falta perceber se tem tripulação suficiente para operar os motores e se alguém na ponte de comando consegue rasgar o nevoeiro das estatísticas de conveniência. Se a bússola continuar avariada, o país arrisca-se a queimar milhões de euros em manobras lentas sem nunca atracar onde as pessoas precisam.