O pacote de medidas para reforçar a oferta de habitação introduziu um conjunto de incentivos fiscais destinados a promover o aumento do parque habitacional disponível. Entre as novidades destaca-se a possibilidade de exclusão de tributação das mais-valias em sede de IRS, que pretende incentivar os proprietários a canalizarem o produto da venda de imóveis para a aquisição de habitações destinadas ao arrendamento a rendas moderadas.
Trata-se de uma alteração relevante ao artigo 10º do Código do IRS, que representa uma mudança de paradigma. Até aqui, o regime de reinvestimento encontrava-se, em termos gerais, reservado às situações em que o contribuinte alienava a sua habitação própria e permanente e reinvestia o valor obtido na aquisição, construção ou ampliação de uma nova habitação própria e permanente. Com esta alteração, passa também a ser possível beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias resultantes da venda de outros imóveis destinados a habitação, designadamente segundas habitações, desde que o reinvestimento seja efetuado num imóvel destinado ao arrendamento habitacional.
Naturalmente, este benefício não é automático e depende do cumprimento de um conjunto de requisitos cumulativo. Desde logo, o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido, deverá ser reinvestido na aquisição de outro imóvel situado em território nacional. Esse novo imóvel terá obrigatoriamente de se destinar ao arrendamento habitacional, sendo exigido que a renda mensal respeite os limites máximos legalmente definidos para a renda moderada, fixados em 2.300 euros para o ano de 2026.
O reinvestimento poderá ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à data da venda do imóvel. Além disso, o sujeito passivo terá de manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento na declaração de IRS relativa ao ano da alienação, indicando o montante que pretende reinvestir, ainda que apenas parcialmente.
Importa igualmente ter presente que a aquisição do imóvel, por si só, não basta. O legislador pretende que o imóvel seja efetivamente colocado no mercado de arrendamento. Assim, deverá ser celebrado um contrato de arrendamento habitacional no prazo de seis meses contados da data do reinvestimento ou, se posterior, da data da realização da mais-valia. Existem exceções justificadas, como a necessidade de realização de obras urgentes, mas apenas pelo período estritamente necessário.
Por outro lado, o imóvel deverá permanecer afeto ao arrendamento durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos após o reinvestimento. Durante esse mesmo período, a renda não poderá ultrapassar os limites legais da renda moderada e o imóvel não poderá ser vendido nem doado.
O incumprimento de qualquer destas condições determina a perda do benefício fiscal. Nesses casos, a mais-valia anteriormente excluída de tributação passa a ser tributada no ano em que ocorre o incumprimento, variando esse momento conforme a obrigação violada. Acresce ainda ao imposto devido um montante correspondente a juros compensatórios, calculados desde o ano em que a mais-valia foi inicialmente obtida.
Além das regras principais, existem alguns aspetos do regime que merecem especial atenção. Em primeiro lugar, esta nova exclusão de tributação não depende de o imóvel vendido constituir habitação própria e permanente. A alienação pode respeitar à residência habitual do contribuinte, a uma segunda habitação, uma casa de férias ou qualquer outro imóvel destinado a habitação. O elemento determinante é a natureza habitacional do imóvel transmitido e não a utilização que lhe era dada. Pelo contrário, ficam excluídos deste regime os terrenos, sejam eles urbanos ou rústicos, ainda que se destinem à futura construção de habitação. A norma aplica-se exclusivamente à transmissão de imóveis destinados a habitação.
Importa igualmente salientar que a circunstância de o proprietário ser residente ou não residente para efeitos fiscais em Portugal não constitui, por si só, um obstáculo à aplicação deste benefício, desde que se encontrem reunidos os restantes requisitos previstos na lei.
Uma das situações mais interessantes resulta da articulação deste novo regime com o já existente para a habitação própria e permanente. Assim, quando seja alienada uma habitação própria e permanente, poderá ser possível repartir o valor de realização por dois reinvestimentos distintos: uma parte na aquisição, construção, reconstrução, ampliação ou melhoramento de uma nova habitação própria e permanente, ao abrigo do regime tradicional, e outra parte na aquisição de um imóvel destinado ao arrendamento habitacional com renda enquadrada nos limites legais, beneficiando do novo regime agora criado. Esta solução permite, em determinadas situações, excluir de tributação a totalidade da mais-valia através da conjugação dos dois mecanismos de reinvestimento.
Importa, contudo, não confundir os dois regimes. Enquanto o reinvestimento associado à habitação própria e permanente admite, entre outras modalidades, a construção de uma nova habitação, o novo regime aplicável aos imóveis destinados ao arrendamento prevê apenas o reinvestimento na aquisição de outro imóvel habitacional, não abrangendo a construção.
Este novo regime possui um âmbito temporal limitado, para transmissões efetuadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, pelo que os proprietários que ponderem alienar uma segunda habitação deverão analisar cuidadosamente esta oportunidade.
Em termos práticos, esta medida procura conciliar dois objetivos: reduzir a carga fiscal associada à alienação de imóveis destinados à habitação e, simultaneamente, aumentar a oferta de casas para arrendamento a preços moderados. Para muitos contribuintes, poderá representar uma alternativa interessante ao investimento imobiliário tradicional, permitindo adiar ou mesmo eliminar a tributação da mais-valia, desde que sejam respeitadas todas as condições legais. É, por isso, uma alteração que amplia significativamente as possibilidades de reinvestimento previstas no Código do IRS e que poderá contribuir para dinamizar o mercado de arrendamento.
