O Governo encontra-se a preparar um novo regime jurídico para a atividade de gestão e administração de condomínios, procurando reforçar a qualificação, a supervisão e a responsabilização dos operadores do setor. Embora a iniciativa se concentre na atividade dos administradores, a discussão que lhe está associada permite reabrir um debate mais amplo sobre a proteção dos edifícios em propriedade horizontal e sobre a adequação dos modelos seguradores atualmente existentes à realidade dos condomínios contemporâneos.
A proposta de regulamentação representa um passo importante para a profissionalização de um setor que assume uma função cada vez mais relevante na preservação do património imobiliário nacional. O diploma em preparação pretende introduzir maiores exigências de qualificação, responsabilização e supervisão das empresas que exercem esta atividade, reforçando a confiança dos condóminos e a transparência da gestão.
O foco da reforma está centrado na atividade dos administradores de condomínio e não no regime jurídico dos edifícios em propriedade horizontal. Ainda assim, a iniciativa suscita uma reflexão que interessa particularmente ao setor segurador: estará o atual modelo de proteção dos condomínios alinhado com os riscos e desafios do parque habitacional contemporâneo?
A realidade dos edifícios residenciais tornou-se substancialmente mais complexa. Os condomínios gerem hoje infraestruturas técnicas, equipamentos comuns, sistemas de segurança, parques de estacionamento, elevadores e um conjunto crescente de responsabilidades que ultrapassam largamente o conceito tradicional de mera administração das partes comuns.
Paralelamente, fenómenos meteorológicos extremos, danos por água, falhas técnicas e a crescente preocupação com a resiliência sísmica dos edifícios colocam novos desafios à gestão do risco. Neste contexto, a existência de múltiplas coberturas autónomas associadas ao mesmo edifício nem sempre promove a solução mais eficiente na prevenção, gestão e regularização de sinistros. A fragmentação da proteção pode traduzir-se em diferentes níveis de cobertura, múltiplos interlocutores e maior complexidade operacional quando ocorre um evento que afeta simultaneamente várias frações e as partes comuns.
É precisamente aqui que a atual discussão regulatória poderá assumir relevância para o mercado segurador. Embora o diploma não contemple alterações ao regime dos seguros dos edifícios, a profissionalização da administração dos condomínios cria um enquadramento favorável para refletir sobre modelos de proteção mais integrados e mais ajustados à realidade dos edifícios residenciais.
Mais do que uma discussão sobre obrigatoriedades legais, trata-se de analisar se faz sentido manter uma abordagem assente numa multiplicidade de contratos autónomos ou se o mercado beneficiaria de soluções que abordem o edifício como uma unidade de risco. Uma proteção concebida numa lógica integrada poderia contribuir para uma maior uniformização das coberturas, simplificação da gestão de sinistros e melhor articulação entre os diversos intervenientes envolvidos.
O debate torna-se ainda mais relevante numa altura em que se discute a digitalização da informação dos edifícios e a criação de instrumentos capazes de centralizar informação técnica sobre conservação, manutenção e características construtivas. O futuro Caderno Digital do Edifício poderá contribuir para uma melhor caracterização do risco e para uma avaliação mais rigorosa do estado do património imobiliário.
Para o setor segurador, esta evolução representa uma oportunidade para desenvolver soluções mais adaptadas às necessidades dos condomínios modernos, acompanhando a crescente profissionalização da sua gestão e a complexidade dos riscos associados ao património residencial coletivo.
A futura regulamentação da atividade de administração de condomínios não pretende alterar o regime jurídico dos seguros dos edifícios. Contudo, ao reforçar a profissionalização da gestão, cria um contexto favorável para repensar a forma como o risco associado ao património habitacional coletivo é transferido e gerido.
Num momento em que os condomínios enfrentam exigências crescentes ao nível da conservação dos edifícios, da gestão financeira e da prevenção de riscos, importa questionar se os modelos atualmente existentes continuam a responder de forma adequada às necessidades do mercado.
Mais do que uma discussão sobre novas obrigações legais, esta poderá ser uma oportunidade para refletir sobre soluções de proteção mais integradas, mais simples e mais eficientes, capazes de acompanhar a evolução dos edifícios e das responsabilidades associadas à sua gestão.
O legislador está a olhar para a administração dos condomínios. Talvez tenha chegado o momento de o mercado segurador olhar para o condomínio como um risco autónomo e não apenas como a soma das suas frações.
